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O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo realizado com a finalidade específica de aquisição de imóveis. Os recursos permitem a compra do bem pelo consumidor, que depois paga a dívida em parcelas à instituição que concedeu o crédito, acrescidas de juros e correção.

É a modalidade de crédito com as taxas mais baixas do mercado e os prazos mais longos, de até 35 anos. O imóvel pode ser novo, usado, comprado na planta ou em construção. As instituições financeiras em geral cobrem até 90% do valor.

Os recursos para financiamento imobiliário no Brasil vêm da Caderneta de Poupança, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da emissão de títulos de crédito imobiliário como LCIs (letras de crédito imobiliário), CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e CCIs (cédulas de crédito imobiliário).

Como funciona o financiamento imobiliário?

Para fazer um financiamento imobiliário, o interessado vai a um banco, caixa econômica ou outra instituição que faça financiamento, apresenta os documentos exigidos e preenche uma ficha cadastral.

O banco vai fazer uma análise de risco de crédito do cliente. Isso significa verificar o histórico da pessoa: seu “score” de crédito, se ela está inadimplente, se tem muitas dívidas, qual é sua renda e sua capacidade de pagamento. Outros membros da família podem entrar na composição da renda mínima exigida para concessão do crédito, como pais, filhos e cônjuges. Esta avaliação influencia na taxa de juros e é determinante para a concessão ou não do crédito.

Se o financiamento for aprovado, a instituição desembolsa o valor e o consumidor começa a pagar as parcelas.

Entrada

Em geral, é cobrada uma entrada de 20% do imóvel no financiamento. O tomador do empréstimo pode oferecer mais. Especialistas no tema recomendam pagar o máximo possível de entrada. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, quanto menor a dívida, menos juros você irá pagar.

Garantias

O próprio imóvel objeto do financiamento é a garantia da operação. Isso pode ocorrer por meio de hipoteca ou alienação fiduciária. A última modalidade é de longe a mais utilizada pelas instituições financeiras, pois o bem fica alienado a quem empresta até a quitação, o que torna mais fácil sua retomada em caso de inadimplência.

Segundo o Banco Central, podem ser oferecidos em garantia também outros imóveis do tomador do empréstimo e até de terceiros, e direitos creditórios da venda de imóveis. A instituição que empresta tem direito de exigir garantias adicionais.

O diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, recomenda combinar com o banco o desconto das prestações direto do salário, algo parecido com um empréstimo consignado, pois isso pode contribuir para a redução dos juros.

Avaliação do imóvel

A avaliação serve para o banco apurar o valor do imóvel e definir quanto poderá emprestar. Serve também para verificar se a operação se enquadra nos requisitos do SFH e se o consumidor poderá sacar seu saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para usar na compra.

A avaliação é um serviço cobrado. Um avaliador verifica o imóvel in loco. Atualmente, porém, parte das avaliações pode ser feita online. O CEO da Credimorar, fintech do grupo Brasil Brokers, Thiago Teixeira, explica que a Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos (Cetip) tem uma base de dados que informa quanto vale o metro quadrado em determinada região.

Esta base cobre algumas das principais capitais do Brasil e serve para avaliação de apartamentos. “Isso avançou muito por causa da pandemia”, disse Teixeira. Ele acrescenta, porém, que quando o imóvel for uma casa ou estiver localizado fora de grandes centros, um profissional ainda tem que ir ao local.

Como são calculadas as prestações?

Os cálculo das prestações de um financiamento imobiliário depende do que foi definido em contrato entre o cliente e a instituição financeira, além do sistema de amortização aplicado (confira detalhes abaixo).

Incidem na prestação a parcela de amortização da dívida, a taxa de juros, seguros e, eventualmente, taxa de administração de contrato. As prestações e o saldo devedor são corrigidos pela TR, em geral, mas há opções com correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pela variação da poupança.

A cobrança de tarifa mensal de administração é permitida nos financiamentos pelo SFH e o valor pode ser no máximo de R$ 25,00. Os seguros são obrigatórios e servem para cobrir riscos de morte ou invalidez (MIP) do tomador e danos ao imóvel (DFI).

Juros

Os juros são a remuneração que a instituição financeira cobra para emprestar o dinheiro. No SFH, os juros são limitados a 12% ao ano e no SFI não há limitação legal. Em ambos os casos, porém, em julho de 2021, as taxas aplicadas estavam abaixo de 7% ao ano, em média.

Como a Selic, a taxa básica de juros da economia brasileira, chegou ao nível mais baixo da sua história em agosto de 2020, aos 2% ao ano, e assim se manteve até março de 2021, os juros do financiamento imobiliário seguiram a mesma tendência.

O Banco Central voltou a aumentar a Selic a partir de março de 2021. “Ainda que haja uma tendência de alta da Selic, que certamente irá gerar um ajuste nas taxas imobiliárias, mesmo assim o financiamento imobiliário continuará a caber no bolso dos consumidores”, afirma a presidente da Abecip, Cristiane Portella.

Para efeito de comparação, ela lembra que em 2017 os juros do financiamento imobiliário estavam em 11,4% ao ano, em média.

Cristiane ressalta que a queda dos juros nos últimos anos provocou uma mudança enorme no mercado, pois trouxe “muito mais pessoas ao jogo”. Em 2020, o volume de financiamentos chegou ao valor recorde de R$ 124 bilhões no Brasil, um aumento de 58% sobre 2019, apesar da pandemia de coronavírus.

O Banco Central publica periodicamente pesquisas com as taxas e juros cobradas por diversas instituições.


Fonte: https://www.infomoney.com.br/guias/financiamento-imobiliario/